정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 손보는 내용이 들어 있습니다. 지금까지는 오래 갖고만 있어도 공제를 받았는데, 앞으로는 그 집에 실제로 산 기간이 훨씬 중요해지는 방향입니다. 그런데 이 개편안이 정확히 지금 계산식의 어느 부분을 건드리는 건지, 왜 하필 지금 보유 대신 거주로 무게를 옮기려는 건지는 잘 알려지지 않았습니다.
장특공제는 애초에 왜 있는 걸까요
집을 오래 갖고 있으면 물가가 오른 만큼 팔 때 가격도 같이 올라 있습니다. 그런데 양도소득세는 판 가격에서 산 가격을 뺀 차익 전체에 매겨집니다. 이 차익 안에는 실제로 번 돈뿐 아니라 그냥 물가가 오른 몫도 섞여 있습니다. 장특공제는 보유 기간이 길수록 이 물가상승분을 걷어내고 과세하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 그래서 오래 갖고 있을수록 공제율이 높아집니다.
지금 공제율은 이렇게 계산됩니다
1세대 1주택자가 실거래가 12억원을 넘는 집을 팔면, 12억원을 초과하는 양도차익 부분에만 장특공제가 적용됩니다. 계산식은 두 갈래로 나뉩니다.
- 보유기간: 3년째부터 연 4%씩 늘어 10년이면 40%
- 거주기간: 2년째부터 연 4%씩 늘어 10년이면 40%
이 둘을 더해 최대 80%까지 공제받습니다(국세청 안내 기준). 여기서 헷갈리는 지점이 하나 있습니다. 보유기간 공제와 거주기간 공제는 따로 계산해서 더하는 구조입니다. 10년을 갖고만 있고 실제로는 2년만 살았다면 보유 몫 40%에 거주 몫 8%만 더해져 48%에 그칩니다. 오래 갖고 있었다는 사실만으로 80%가 채워지지 않습니다.
개편안은 이 계산식의 무게중심을 옮깁니다
이번 개편안은 주택 공제를 ‘장기거주 소득공제’로 따로 떼어내고 토지나 상가 같은 그 외 자산은 지금처럼 ‘장기보유 소득공제’(연 2%, 최대 30%)로 남겨두는 이원화가 핵심입니다. 그러면서 주택 쪽 계산식은 보유기간 비중을 줄이고 거주기간 비중을 늘리는 방향으로 바뀝니다.
- 2027년 양도분까지: 현행 계산식 그대로 유지
- 2028년 양도분: 보유기간 연2%, 거주기간 연6%로 조정(합산 구조는 유지, 10년 기준 최대 80%)
- 2029년 양도분부터: 보유기간 공제 완전 폐지, 거주기간 단독 연8%로 최대 80%(10년 거주 필요)
(출처: 대한민국 정책브리핑 - 2026년 세제개편안 정부안 확정, 신김앤장 뉴스레터 - 2026년 세제개편안 II)
2029년 이후에는 10년을 갖고 있었어도 실제로 산 기간이 짧으면 예전보다 공제를 훨씬 적게 받습니다. 반대로 계속 그 집에 살아온 사람은 보유기간과 상관없이 거주기간만으로 공제 한도를 채울 수 있습니다.
왜 하필 지금 이 무게를 옮기려는 걸까요
정부는 발표 자료에서 이번 개편의 원칙을 “거주하는 1주택은 보호하고, 거주하지 않는 보유 주택의 세제 혜택은 정리한다"로 요약했습니다. 지금 계산식은 그 집에 살지 않고 갖고만 있어도 보유기간 몫 40%는 채워집니다. 갭투자가 적은 돈으로 집을 살 수 있게 하는 원리를 보면, 전세를 낀 매매는 애초에 그 집에 들어가 살 계획 없이 보유하는 경우가 많습니다. 보유기간 공제 비중이 줄면 이런 비거주 보유의 세제상 이점도 그만큼 줄어듭니다.
고가주택엔 공제받을 수 있는 금액 자체에 한도가 생깁니다
개편안에는 공제율과 별개로 인별·물건별 공제 한도도 새로 생깁니다. 2028년 양도분은 20억원, 2029년 양도분은 10억원까지만 이 공제를 적용받을 수 있습니다. 공제율이 80%라도 양도차익이 아주 큰 초고가 주택이라면 공제받는 금액 자체가 이 한도에 막힙니다. 공제율과 공제 한도가 같이 움직인다는 점을 놓치기 쉽습니다.
시행연도별로 갈리니 자기 시점을 확인해야 합니다
| 양도 시점 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 고가주택 한도 |
|---|---|---|---|
| ~2027년 | 연4%(최대40%) | 연4%(최대40%) | 해당 없음 |
| 2028년 | 연2%(최대20%) | 연6%(최대60%) | 20억원 |
| 2029년~ | 폐지 | 연8%(최대80%) | 10억원 |
(출처: 신김앤장 뉴스레터 - 2026년 세제개편안 II)
이 표는 어디까지나 2026년 8월 발표된 정부안 기준입니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의 의결까지 마쳤습니다. 다만 9월 초 정기국회에 제출된 상태라 확정까지는 국회 심의가 남아 있습니다. 국회 논의 과정에서 공제율이나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
오늘 확인할 것
몇 년 뒤 집을 팔 계획이 있다면, 오늘은 등기부등본이나 주민등록초본으로 내 실제 거주기간과 보유기간이 각각 몇 년인지부터 확인해 두시길 권합니다. 개편안이 국회를 통과했는지, 최종 시행 시기가 바뀌었는지는 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 공지사항이나 기획재정부(moef.go.kr) 보도자료에서 확인할 수 있습니다.