재건축 부담금, 1인당 7억이 나오는 계산 원리

용산구 한강맨션과 서초구 반포3주구(현 반포래미안트리니원)에서 조합원 1인당 6억에서 7억원대에 이르는 재건축 부담금이 부과될 것으로 보입니다. 한 단지 전체로 보면 총액이 4천억원에서 5천억원대에 달합니다. 재건축초과이익환수제, 줄여서 재초환이라는 이 제도는 2006년에 만들어졌는데, 실제로 부담금이 걷히기 시작한 것은 지금입니다. 도입된 지 17년 만입니다. 왜 이렇게 오래 걸렸고, 이 부담금은 어떤 계산을 거쳐 나온 걸까요.

왜 이런 돈을 걷나

재건축을 하면 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌면서 집값이 오릅니다. 이 오른 값 전부가 조합원이 노력해서 만든 이익은 아닙니다. 같은 기간 재건축을 하지 않은 주변 아파트도 어느 정도는 같이 오릅니다. 금리가 내리거나 그 동네 자체가 인기를 얻는 것처럼 재건축과 무관한 요인으로 오른 몫이 있다는 뜻입니다.

재초환은 이 두 몫을 가릅니다. 주변 집값이 같이 오른 만큼의 정상적인 상승분과 개발비용은 그대로 인정해 줍니다. 그 이상으로 특별히 더 오른 부분만 초과이익으로 보고 그 일부를 국가와 지방자치단체가 걷어 갑니다.

부담금은 이렇게 계산된다

계산식은 이렇습니다.

재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)

종료시점은 준공 시점의 집값, 개시시점은 재건축을 시작하는 시점의 집값입니다. 여기서 나온 초과이익을 조합원 수로 나누면 조합원 1인당 평균이익이 나오고 여기에 아래 부과율표를 적용합니다.

(출처: 찾기쉬운 생활법령정보 - 재건축부담금의 산정)

단순화한 가상의 수치로 보겠습니다. 조합원 1인당 평균이익이 2억원으로 나온다면 1,500만원에 초과분(2,000만원)의 30%인 600만원을 더해 2,100만원 정도가 부담금이 됩니다. 한강맨션이나 반포3주구처럼 1인당 평균이익이 5억원을 넘어가면 최고 구간인 50%가 적용되면서 부담금이 조합원 1인당 6억~7억원대까지 불어나는 겁니다.

여기서 쓰는 주택가액은 시세 그대로가 아니라 정부가 매기는 공식 가격을 기준으로 삼습니다. 공시가격이 시세와 다르게 정해지는 원리를 알아 두면 이 계산이 왜 시세 뉴스와 딱 맞아떨어지지 않는지도 이해하기 쉽습니다.

개시시점을 바꾼 게 왜 중요한가

개정 재초환법은 2023년 12월 국회를 통과해 2024년 3월부터 시행됐습니다. 부과 구간뿐 아니라 계산의 시작점 자체를 바꿨습니다. 원래는 추진위원회가 구성되는 시점부터 집값을 재는데, 이걸 조합설립인가 시점으로 늦췄습니다.

추진위원회 구성과 조합설립인가 사이에는 보통 몇 년이 걸립니다. 그 사이에도 집값은 계속 오르는데, 개시시점을 뒤로 미루면 그만큼 초과이익 계산에 잡히는 기간이 짧아집니다. 같은 단지라도 언제부터 계산을 시작하느냐에 따라 부담금 규모가 크게 달라지는 이유입니다.

오래 살았거나 나이가 많으면 달라진다

2024년 개정으로 실수요자를 위한 감면과 유예 장치도 함께 들어왔습니다. 1세대 1주택자가 해당 주택을 얼마나 오래 보유했는지에 따라 부담금을 깎아 줍니다.

만 60세 이상 1세대 1주택자는 담보를 제공하는 조건으로 집을 상속·증여·양도하는 시점까지 부담금 납부 자체를 미룰 수 있습니다. 당장 목돈이 없어 집을 팔아야 하는 상황을 막기 위한 장치입니다. 부담금이 1,000만원을 넘으면 감면과 별개로 최대 5년에 걸쳐 나눠 낼 수도 있습니다.

(출처: 경향신문 - 재건축초과이익 부담금 면제, 8000만원 이하로 상향, 한국경제 - 재건축 아파트 20년 보유한 1주택자 부담금 70% 감면)

강남·한강변 단지가 유독 많이 내는 이유

부담금 계산식을 다시 보면 답이 나옵니다. 초과이익은 그 단지의 집값 상승분에서 주변의 정상 상승분을 뺀 값입니다. 원래 집값이 가파르게 오르는 입지일수록 재건축 이후 오른 값도 크고 그중에서 정상 상승분을 뺀 나머지, 즉 초과이익도 커집니다. 한강맨션이나 반포3주구처럼 한강변이나 강남권 핵심 입지의 부담금이 유독 크게 거론되는 것도 이 구조 때문입니다. 입지가 좋을수록 부담금이 커지는 건 예측이 아니라 계산식 자체가 그렇게 짜여 있다는 뜻입니다.

오늘 확인할 것

내가 조합원으로 있거나 관심 있는 단지가 재건축 부담금 부과 대상인지, 어느 단계에 있는지는 국토교통부와 각 지방자치단체의 정비사업 관련 공고에서 확인할 수 있습니다. 구체적인 산정 기준과 감면 요건은 시행령 개정으로 계속 바뀔 수 있으니 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 현재 시행 중인 재건축초과이익 환수에 관한 법률 조문을 오늘 한 번 확인해 보시길 권합니다.