대출 상담을 받다가 “금리는 4%인데 한도는 7%로 계산했다"는 말을 들으면 당황스럽습니다. 틀린 게 아니라 스트레스 DSR이 그렇게 계산하기 때문입니다. 이 글은 가산금리가 어디에 붙는지, 붙으면 한도가 어떻게 달라지는지를 숫자로 따라가 봅니다. 앞으로의 금리나 집값 방향은 다루지 않습니다.
스트레스 DSR 계산, 이자가 아니라 한도에 붙는 숫자
DSR 자체는 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다. 이 계산식은 DSR 한도가 정해지는 구조를 다룬 글에서 설명했습니다. 스트레스 DSR은 그 원리금을 계산할 때 쓰는 금리를 바꿉니다.
금융위원회 안내는 이 제도를 이렇게 설명합니다. “가계대출 차주의 DSR 산정시 미래 금리변동 위험을 반영하기 위해 일정수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도"입니다(금융위원회 카드뉴스). 같은 안내에는 “스트레스 DSR에 따라 금리를 가산한다고 해서 차주가 실제 적용받는 대출금리가 달라지는 것은 아닙니다"라는 문장도 있습니다. 매달 내는 이자는 계약한 금리대로이고, 가산된 금리는 은행이 “이 분이 금리가 올라도 갚을 수 있나"를 가늠하는 심사용 숫자로만 쓰입니다.
수도권 3%는 무엇이 바뀐 걸까요
2025년 10월 15일 금융위원회는 「주택시장 안정화 대책」 관련 점검회의 자료에서 “현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권 ․ 규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다"고 밝혔습니다. (금융위원회 보도자료)
같은 자료는 이 조치의 취지도 적었습니다. 금리가 내려갈 때 생길 수 있는 “차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것"이라는 설명입니다. 금리가 내려가면 같은 소득으로 더 빌릴 수 있게 되는데, 가산금리 하한을 올려 두면 그 늘어나는 폭이 줄어든다는 뜻입니다.
이후 2025년 12월 10일 가계부채 점검회의 자료에는 운영 방식이 표로 정리돼 있습니다. 스트레스 금리의 상·하한은 수도권·규제지역 주담대는 하한 3.0%이고, 그 외 주담대는 하한 1.5%에서 상한 3.0% 사이입니다(금융위원회 보도자료).
| 구분 | 스트레스 금리 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 하한 3.0% |
| 지방(규제지역 제외) 주담대 | 0.75% (스트레스 금리 1.5% × 2단계 적용비율 50%, 2026년 12월 31일까지) |
| 신용대출·기타대출 | 하한 1.5%, 상한 3.0%가 그대로 적용 |
지방 주택담보대출은 2단계 적용 수준인 0.75%를 적용합니다. 은행연합회 스트레스금리 공시 2026년 6월 30일 공시가 적용기간을 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지로 정했습니다. 그 이후 수치는 이 자료에 “12월말 은행연합회 고시예정"으로 적혀 있었습니다. 가산금리는 한 번 정하면 끝나는 숫자가 아니라 기간마다 고시되는 값이 달라질 수 있어서, 대출을 알아보실 때는 은행연합회 스트레스금리 공시에서 그 시점의 값을 보셔야 합니다.
스트레스 DSR 한도, 가상의 숫자로 계산해 보면
아래는 원리를 보이려고 만든 단순화한 가상의 수치입니다. 연소득 6,000만 원, 다른 대출은 없고, DSR 한도를 40%로 가정했습니다. 그러면 1년에 갚을 수 있다고 인정되는 원리금은 2,400만 원입니다. 30년 만기 원리금균등상환으로 계산했고, 실제 약정 금리는 연 4%라고 두었습니다.
| 계산에 쓰는 금리 | 가산 | 계산상 대출 한도(가상) |
|---|---|---|
| 연 4.0% (가산 없음) | 0%p | 약 4억 1,900만 원 |
| 연 5.5% | 1.5%p | 약 3억 5,200만 원 |
| 연 7.0% | 3.0%p | 약 3억 100만 원 |
출처: 위 가정으로 직접 계산한 값이며, 가산폭 1.5%와 3%의 근거는 금융위원회 보도자료
소득도 약정 금리도 그대로인데 가산폭이 1.5%p에서 3.0%p로 커지면 계산상 한도가 5,000만 원 넘게 줄어듭니다. 이자가 비싸진 게 아니라, 같은 상환 여력 2,400만 원으로 감당한다고 인정되는 원금이 작아진 결과입니다. 만기가 길수록, 금리가 높을수록 이 차이는 더 크게 벌어집니다.
변동금리와 고정금리는 반영 방식도 다릅니다. 금융위 안내에 따르면 “고정금리(혼합형·주기형) 주택담보대출의 경우, 스트레스 금리의 일부분만 반영"됩니다. 앞으로 금리가 오를 위험이 작은 대출일수록 가산분을 덜 얹는 셈입니다.
스트레스 DSR 적용 기준을 뉴스에서 읽는 법
“한도가 줄었다"는 기사를 보면 세 가지만 확인하시면 됩니다. 수도권·규제지역 주담대인지, 변동형인지 고정형인지, 가산금리가 몇 %p로 고시됐는지입니다. 이 셋이 맞아야 같은 소득의 한도가 달라진 이유를 설명할 수 있습니다.
기준금리와 내 대출금리가 따로 움직이는 이유는 기준금리가 올랐는데 대출 이자는 그대로인 이유 글에 적었습니다. 스트레스 DSR은 그렇게 정해진 대출금리 위에 한도용 가산금리를 한 번 더 얹는 구조라서, 두 글을 같이 보시면 내 대출에 어떤 숫자가 차례로 적용되는지 이어서 볼 수 있습니다.
오늘 확인할 것
대출을 받을 계획이 있다면 먼저 은행연합회 공시에서 지금 적용 중인 스트레스 금리와 기간을 보십시오. 그다음 은행 앱이나 창구에서 내 DSR이 가산금리 반영 후 몇 %로 잡히는지 물어보시면 됩니다. 이 글의 표는 어디까지나 가상의 계산이라, 실제 한도는 소득 인정 방식과 기존 대출에 따라 달라집니다.