부동산 대책 뉴스에 “규제지역 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌다"는 문장이 나올 때가 있습니다. 숫자가 바뀌었다는 건 알겠는데, 정작 LTV가 뭘 계산한 값인지, DSR이나 DTI와는 뭐가 다른지는 모른 채 넘어가기 쉽습니다. 대출 한도가 사람마다, 지역마다 왜 이렇게 벌어지는지 그 원리부터 짚어보겠습니다.
LTV란 무엇인가요
LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 공식으로 쓰면 이렇습니다.
LTV = 대출 가능 금액 ÷ 담보 주택의 가치 × 100
여기서 “담보 주택의 가치"는 실제 거래가가 아니라 KB부동산 시세나 감정평가액처럼 은행이 인정하는 기준가를 씁니다. 집을 9억원에 샀더라도 은행이 인정하는 시세가 8억5천만원이면 LTV는 이 8억5천만원을 기준으로 계산됩니다. 그래서 “우리 집은 얼마인데 왜 대출은 이만큼밖에 안 나오나"라는 질문의 답은 대개 이 기준가 차이에 있습니다.
같은 집인데 왜 한도가 사람마다 다른가요
LTV는 고정된 하나의 숫자가 아닙니다. 지역이 규제지역인지, 대출받는 사람이 생애최초 주택구입자인지에 따라 크게 갈립니다. 2025년 10월 15일 관계부처 합동으로 발표된 대책에서 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳(과천·광명·성남 등)이 투기과열지구 겸 토지거래허가구역으로 지정되면서 이 지역의 일반 무주택자 LTV는 기존 70%에서 40%로 크게 낮아졌습니다(대한민국 정책브리핑).
다만 생애최초 주택구입자는 예외입니다. 규제지역에서도 LTV 70%가 그대로 유지됩니다(세계일보, 한국경제). 비규제지역에서는 생애최초 기준으로 지역이나 집값과 관계없이 80%까지 적용됩니다. LTV 비율이 아무리 높아도 대출 한도 자체는 6억원을 넘지 못합니다.
| 구분 | 일반 무주택자 | 생애최초 주택구입자 |
|---|---|---|
| 규제지역(서울 전역·경기 12곳) | 40% | 70% |
| 비규제지역 | 70% | 80% |
출처: 대한민국 정책브리핑, 세계일보 (2025년 10월 15일 대책 기준)
이 표는 2025년 10월 15일 발표된 대책을 기준으로 정리한 것입니다. 규제지역 지정과 LTV 비율은 이후 대책이 나올 때마다 바뀔 수 있는 수치라서 대출을 실제로 받는 시점의 규제지역 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 대출받을 은행 창구에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
수도권 규제지역에서는 집값 구간별로 대출 한도 자체에도 제한이 걸립니다. 15억원 이하 주택은 6억원까지, 15억~25억원 구간은 4억원까지, 25억원을 넘는 주택은 2억원까지로 나뉩니다. 집값의 40%를 계산한 금액이 이 한도보다 크더라도 더 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
LTV와 DSR·DTI는 뭐가 다른가요
셋 다 대출 한도를 제한하는 장치지만 보는 대상이 다릅니다. LTV는 집값을 기준으로 삼고, DSR과 DTI는 소득을 기준으로 삼습니다. 담보의 가치를 보는 잣대와 상환 능력을 보는 잣대는 완전히 별개라서 은행은 이 둘을 각각 계산한 뒤 더 낮게 나오는 쪽으로 최종 한도를 정합니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이 정확히 무엇을 계산하는지, 스트레스 금리가 한도에 어떤 영향을 주는지는 DSR, 소득이 같은데 대출 한도는 왜 다른가에서 이미 다뤘습니다. 간단히 짚으면 DTI는 주택담보대출 원리금에 다른 대출의 이자만 더해 계산하고, DSR은 신용대출·카드론까지 포함한 모든 대출의 원리금 상환액을 소득으로 나눕니다. LTV가 “이 집을 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있나"를 본다면, DSR·DTI는 “이 사람이 그 돈을 갚을 여력이 있나"를 보는 셈입니다.
실제 한도는 이 둘 중 더 작은 쪽입니다
이해를 돕기 위해 단순화한 가상의 수치로 계산해 보겠습니다. 실제 상환 스케줄이나 금리 조건에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
비규제지역에서 시세 5억원짜리 집을 생애최초로 구입한다고 가정하면, LTV 80% 기준으로는 최대 4억원까지 대출 한도가 나옵니다. 그런데 이 사람의 연소득과 기존 대출을 감안한 DSR 계산 결과 상환 가능한 한도가 3억원으로 나온다면, 실제로 받을 수 있는 대출은 LTV 기준 4억원이 아니라 DSR 기준 3억원입니다. 집값 대비로는 여유가 있어도 소득이 뒷받침하지 못하면 DSR에서 먼저 한도가 줄어드는 구조입니다.
반대의 경우도 있습니다. 소득이 넉넉해 DSR상 한도는 여유롭더라도, 규제지역이라 LTV가 40%로 묶여 있으면 집값의 40%를 넘는 금액은 애초에 대출받을 수 없습니다. 두 기준 중 어느 쪽이 먼저 발목을 잡을지는 집값과 소득, 지역에 따라 매번 달라집니다.
오늘 확인할 것
내가 사려는 집이 규제지역에 속하는지는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 해당 시·군·구청 고시를 통해 확인할 수 있습니다. 생애최초 주택구입자 요건에 해당하는지, 세대원 전원이 무주택인지 같은 세부 조건은 한국주택금융공사(hf.go.kr) 상품 안내에서 확인이 가능합니다. 실제 대출 한도는 LTV와 DSR을 함께 계산해야 나오는 값이니, 대출을 신청하려는 은행 창구나 앱에서 두 수치를 모두 산출해 보시길 바랍니다.