DTI 뜻, 기존 대출을 이자만 보는 이유

은행 상담 창구에서 “DTI가 걸린다"는 말을 들으면 소득이 모자라다는 뜻인 줄 아는 분이 많습니다. 실제로는 소득 자체보다 내 소득에서 해마다 빠져나가는 상환액의 비중을 보는 숫자입니다. 이 비중을 어떻게 세느냐를 알면 DSR이나 LTV 뉴스가 나와도 혼자 읽을 수 있습니다.

DTI 뜻, 연소득 대비 상환액의 비율입니다

DTI는 총부채상환비율의 영어 약자입니다. 금융감독원은 금융 FAQ에서 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율이라고 설명하고, 산식을 이렇게 적어 둡니다.

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

국토연구원 용어사전도 같은 구조로 설명합니다(국토연구원 용어사전). 금융당국이 DTI 상한을 40%로 두면 이번에 받는 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자를 더한 금액이 연소득의 40%를 넘지 않게 한도를 정한다는 뜻입니다. 은행은 이 한도와 집값을 기준으로 한 LTV 한도를 따로 계산해서 더 낮은 쪽을 적용합니다.

기존 대출은 왜 이자만 넣을까요

산식에서 가장 눈에 걸리는 곳이 여기입니다. 새로 받는 주택담보대출은 원금까지 넣는데 기존 대출은 이자만 넣습니다. 이 차이가 DTI의 성격을 보여 줍니다.

산식만 보면 이번에 받는 대출의 상환 부담을 중심에 두고, 기존 대출은 지금 내고 있는 이자 정도만 반영하는 구조입니다. 그러면 신용대출이 많은 분도 원금 상환 부담은 계산에서 빠집니다. 그 빈틈을 메우려고 모든 대출의 원금과 이자를 다 넣는 DSR이 나왔고, 자세한 계산은 DSR 글에서 다뤘습니다.

출처: 금융감독원 금융 FAQ. DSR 산식은 은행업감독규정에 있습니다.

같은 사람의 DTI와 DSR을 나란히 놓으면

아래는 설명을 위해 단순화한 가상의 수치입니다. 실제 은행 계산은 상환방식과 금리, 스트레스 금리에 따라 달라집니다.

연소득이 5,000만 원인 분이 있습니다. 새 주택담보대출의 연간 원리금이 1,800만 원이고, 이미 갚고 있는 신용대출의 연 이자는 150만 원, 연 원금 상환액은 600만 원이라고 해 보겠습니다.

• DTI는 (1,800만 + 150만) ÷ 5,000만 = 39%입니다.
• DSR은 (1,800만 + 150만 + 600만) ÷ 5,000만 = 51%입니다.

신용대출 원금 600만 원이 DTI에서는 빠지고 DSR에서는 들어갑니다. 소득도, 대출도 같은데 숫자가 12%포인트 벌어집니다. 뉴스에서 “DSR 때문에 한도가 줄었다"는 말이 나오는 이유가 이 간격입니다.

연소득은 누구 몫으로 세나요

금융감독원 안내를 보면 연소득은 대출받는 본인을 기준으로 삼는 것이 원칙입니다. 배우자에게 주택담보대출이 없으면 부부합산으로 산정할 수 있습니다. 배우자에게 주택담보대출이 있으면 합산 기준을 쓰지 못할 수 있으니, 맞벌이 부부는 누구 이름으로 받느냐에 따라 분모가 달라질 수 있습니다.

원금을 만기에 한 번에 갚는 방식이거나 일부만 나눠 갚는 방식이면, 만기 상환액을 대출기간으로 나눠 연간 원리금을 잡습니다. 갚는 방식에 따라 매달 나가는 돈이 달라지는 구조는 원리금균등과 원금균등 글에 정리해 두었습니다. 같은 금액을 빌려도 DTI에 들어가는 연간 상환액이 달라지는 이유입니다.

규제 비율은 고정된 숫자가 아닙니다

DTI 규제 비율은 지역과 차주 조건에 따라 다르게 적용돼 왔고 시기마다 조정됐습니다. 출처마다 숫자가 다르게 소개돼 있어서 이 글에는 구체적인 비율을 적지 않습니다. 비율이 몇 퍼센트로 바뀌었다는 뉴스를 보시면 이번 글의 산식에 대입해 보세요. 분자에 무엇이 들어가는지만 알면 상한이 오르고 내릴 때 한도가 어느 쪽으로 움직이는지는 따라옵니다.

오늘 확인할 것

• 대출 상환 스케줄표에서 신용대출과 마이너스통장의 연 이자, 연 원금 상환액을 따로 적어 보세요.
• 이번에 받으려는 주택담보대출의 연간 원리금을 위 산식의 분자에 넣고, 본인 연소득(또는 부부합산이 가능한지)으로 나눠 보세요.
• 은행 앱이나 창구에서 적용 비율과 계산 기준을 확인하시길 바랍니다. 금융회사마다 세부 산정이 조금씩 다를 수 있습니다.