종합부동산세 기준과 계산 순서, 공시가격이 고지서가 되기까지

11월이 가까워지면 종합부동산세(종부세) 이야기가 뉴스에 부쩍 자주 등장합니다. 그런데 기사에는 “공제금액”, “공정시장가액비율”, “과세표준” 같은 말이 한꺼번에 나와서, 내 집 공시가격이 이 기준들을 거쳐 고지서 숫자가 되는 과정이 잘 그려지지 않습니다. 종부세는 순서만 알면 계산 구조가 단순합니다. 공시가격에서 출발해 몇 번 깎고 곱한 뒤 세율표를 대는 게 전부입니다. 그 순서를 따라가 보겠습니다.

종합부동산세 대상은 6월 1일에 정해집니다

종부세는 국세청 안내에 따르면 과세기준일이 매년 6월 1일입니다. 이날 하루라도 집을 소유하고 있으면 그해 종부세 대상 후보가 됩니다. 6월 2일에 집을 팔았어도 그해 세금은 6월 1일 소유자에게 나옵니다. 반대로 6월 2일에 샀다면 그해 종부세는 전 주인 몫입니다. 세금이 나오는 날짜가 아니라 소유 여부를 판정하는 날짜가 따로 있다는 점이 재산세와도 닮았고, 뉴스에서 “이번 달에 팔면 세금이 어떻게 되나” 하는 얘기가 나오는 배경도 이 날짜입니다.

후보가 된다고 모두 내는 건 아닙니다. 집마다 매겨진 공시가격을 사람별로 합산한 금액이 공제금액을 넘어야 비로소 세금이 생깁니다. 공시가격이 어떻게 정해지는지는 공시가격과 시세는 왜 다른가에서 다뤘습니다.

출처: 국세청 궁금해요 종합부동산세법

부부 공동명의처럼 지분이 나뉜 경우에는 사람별로 따로 계산하는 특례가 얽힙니다. 이 부분은 부부 공동명의 종부세 글에 정리해 두었습니다.

계산은 이 순서로 흘러갑니다

공시가격 합계에서 공제금액을 뺍니다. 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 되고, 여기에 세율표를 적용해 세액을 냅니다. 국세청 안내 기준으로 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 이 비율이 왜 있고 왜 자꾸 뉴스에 오르는지는 공정시장가액비율 글에서 자세히 썼습니다. 참고로 정부 세제개편안에는 이 비율을 올리는 내용이 담겼지만 국회 심의를 거쳐야 하는 안이라 확정된 제도가 아닙니다. 확정 여부는 국세청과 기획재정부 공지에서 확인하실 수 있습니다.

세율표는 구간마다 따로 곱합니다

세율은 과세표준이 커질수록 높아지는 누진 구조입니다. 2주택 이하의 주택분 세율은 이렇습니다.

출처: 국세청 궁금해요 종합부동산세법

3주택 이상이면 표가 따로 있어서 세율이 2.0%에서 5.0%까지 올라갑니다. 구간별 세부 숫자는 국세청 안내 페이지에서 확인하시길 바랍니다. 표의 세율을 과세표준 전체에 한 번에 곱하는 게 아니라 구간별로 나눠 각각 곱해서 더하는 방식이라, 과세표준이 한 구간 올라가도 세금이 갑자기 뛰지 않습니다.

가상의 수치로 두 집을 비교해 보겠습니다

아래는 단순화한 가상의 수치이고 실제 고지서와는 다릅니다. 재산세 차감이나 세액공제 같은 단계를 빼고 세율 적용까지만 봅니다.

먼저 공시가격 15억원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자입니다. 15억원에서 12억원을 빼면 3억원이 남고, 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8천만원입니다. 3억원 이하 구간이라 0.5%를 곱해 90만원이 나옵니다.

같은 15억원이지만 1세대 1주택자가 아닌 경우를 보겠습니다. 공제금액이 9억원이라 6억원이 남고, 60%를 곱하면 과세표준이 3억 6천만원입니다. 3억원까지는 0.5%로 150만원이고 3억원을 넘는 6천만원에는 0.7%가 붙어 42만원이 더해지니 합계 192만원입니다. 공시가격은 같은데 공제금액 3억원 차이가 세금을 두 배 넘게 벌려 놓은 셈입니다.

실제로는 여기서 이미 낸 재산세액을 차감하고, 1세대 1주택자라면 연령과 보유기간에 따른 세액공제(한도 80%)가 붙습니다. 재산세 쪽 금액이 궁금하면 재산세 계산기로 먼저 확인해 보시면 종부세 고지서에서 무엇이 차감되는지 감이 옵니다.

종합부동산세 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다

납부기간은 국세청 안내 기준으로 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 고지서를 받으면 이 기간부터 확인하시길 바랍니다. 계산에 쓰인 공시가격과 소유 현황이 맞는지도 이때 살펴볼 수 있습니다.

오늘 확인할 것

국세청 홈택스나 부동산공시가격알리미에서 내 집의 올해 공시가격을 조회해 보세요. 그 금액이 1세대 1주택자 12억원 또는 그 밖의 9억원이라는 공제금액을 넘는지만 알아도, 이번 겨울 뉴스에서 종부세 이야기가 나올 때 내 일인지 아닌지를 바로 판단할 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 모의계산이나 관할 세무서 안내로 다시 확인하시길 바랍니다.