전세 계약을 앞두고 “전세가율이 높은 집은 피하라"는 말을 들어 보셨을 겁니다. 그런데 이 비율이 어떻게 나오고, 높으면 왜 위험한지까지 들은 분은 드뭅니다. 계산은 한 줄이면 끝나고, 위험의 이유는 집이 팔릴 때 돈이 나뉘는 순서에 있습니다. 이 글은 계약 전에 숫자 하나로 무엇을 읽을 수 있는지 정리합니다. 특정 지역이나 시점의 전망은 다루지 않습니다. 전세가율 계산, 나누기 한 번입니다 전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100 단순화한 가상의 수치로 해 보겠습니다. 매매가 4억 원인 집의 전세보증금이 3억 2천만 원이면 3.2 ÷ 4 = 0.8이므로 80%입니다. 같은 집의 보증금이 2억 4천만 원이면 60%입니다. 위 숫자는 원리를 보이려고 만든 것이고 실제 집의 값이 아닙니다. ...
은행 상담 창구에서 “DTI가 걸린다"는 말을 들으면 소득이 모자라다는 뜻인 줄 아는 분이 많습니다. 실제로는 소득 자체보다 내 소득에서 해마다 빠져나가는 상환액의 비중을 보는 숫자입니다. 이 비중을 어떻게 세느냐를 알면 DSR이나 LTV 뉴스가 나와도 혼자 읽을 수 있습니다. DTI 뜻, 연소득 대비 상환액의 비율입니다 DTI는 총부채상환비율의 영어 약자입니다. 금융감독원은 금융 FAQ에서 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율이라고 설명하고, 산식을 이렇게 적어 둡니다. DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득 ...
전세사기 예방법을 검색하면 체크리스트가 길게 나옵니다. 그런데 항목을 외우기 전에 한 가지만 이해하면 나머지가 거의 따라옵니다. 사기든 아니든 보증금을 못 받는 일은 대부분 같은 계산에서 시작합니다. 집이 경매로 팔렸을 때 그 값에서 내 앞 순서의 빚을 빼고 나면 내 보증금만큼이 남는가, 하는 계산입니다. 전세가율은 집값 중 보증금이 차지하는 몫입니다 전세가율은 매매가격 대비 전세보증금의 비율입니다. 집값이 3억원이고 보증금이 2억원이면 전세가율은 약 67%입니다. 이 숫자가 높다는 건 집값에서 보증금이 차지하는 몫이 크고, 집값이 조금만 내려도 보증금을 덮을 여유가 줄어든다는 뜻입니다. 전세가율이 높으면 뭐가 위험한지는 전세 보증금을 지키는 세 가지 장치에서도 다뤘습니다. ...
이 글은 특정 단지를 추천하거나 당첨 가능성을 전망하지 않고, 청약통장이 청약 자격에서 어떤 역할을 하는지만 설명합니다. 청약통장을 만들어 두고 매달 자동이체만 걸어 둔 분이 많습니다. 그런데 공고문을 열어 보면 “1순위”, “납입횟수”, “예치금” 같은 말이 나오고, 내 통장이 어디에 해당하는지는 바로 보이지 않습니다. 이 기준이 어떤 구조로 짜여 있는지 알면 공고문이 훨씬 빨리 읽힙니다. 청약통장 1순위는 무엇으로 정해지나요 주택청약종합저축은 국민주택(공공분양)과 민영주택 모두에 청약할 수 있는 통장입니다. 그런데 어느 쪽에 청약하느냐에 따라 통장의 어떤 숫자를 보는지가 달라집니다. ...
부동산 대책 뉴스에 “규제지역 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌다"는 문장이 나올 때가 있습니다. 숫자가 바뀌었다는 건 알겠는데, 정작 LTV가 뭘 계산한 값인지, DSR이나 DTI와는 뭐가 다른지는 모른 채 넘어가기 쉽습니다. 대출 한도가 사람마다, 지역마다 왜 이렇게 벌어지는지 그 원리부터 짚어보겠습니다. LTV란 무엇인가요 LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 공식으로 쓰면 이렇습니다. LTV = 대출 가능 금액 ÷ 담보 주택의 가치 × 100 여기서 “담보 주택의 가치"는 실제 거래가가 아니라 KB부동산 시세나 감정평가액처럼 은행이 인정하는 기준가를 씁니다. 집을 9억원에 샀더라도 은행이 인정하는 시세가 8억5천만원이면 LTV는 이 8억5천만원을 기준으로 계산됩니다. 그래서 “우리 집은 얼마인데 왜 대출은 이만큼밖에 안 나오나"라는 질문의 답은 대개 이 기준가 차이에 있습니다. ...
부동산 뉴스에서 “임대차 3법” 이야기가 나오면 대개 계약갱신청구권과 5% 룰만 떠올리기 쉽습니다. 그런데 정작 전세 계약을 하러 가면 신고를 해야 한다는 말도 같이 듣게 됩니다. 이게 같은 법 이야기인지, 다른 이야기인지부터 헷갈립니다. 세 제도가 왜 하나로 묶여 불리면서도 실제로는 서로 다른 상황에 걸리는지 원리부터 짚어보겠습니다. 임대차 3법이란 무엇인가요 임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 세 제도를 묶어 부르는 이름입니다. 이름은 “3법"이지만 실제로 개정된 법률은 두 개입니다. 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)과 전월세상한제(같은 법 제7조)는 주택임대차보호법 개정으로 담겼고, 전월세신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정으로 따로 만들어졌습니다. 주택임대차보호법을 고친 두 제도는 2020년 7월에, 전월세신고제는 같은 해 8월에 만들어졌습니다. 법이 하나가 아니라는 걸 알아두면 뒤에서 왜 시행일이 서로 다른지도 자연스럽게 이해됩니다. ...
전세든 월세든 계약 만료가 두세 달 앞으로 다가오면 집주인에게서 연락이 옵니다. 대개는 임대료를 얼마 올리겠다는 통보에 가깝습니다. 이때 “계약갱신청구권을 쓰면 5%밖에 못 올린다더라"는 말을 어디선가 들어본 적이 있을 겁니다. 맞는 말이지만 이 권리가 정확히 무엇을 보장하고 어디까지 막아주는지는 막상 설명하려면 애매한 경우가 많습니다. 그 구조를 원리부터 짚어보겠습니다. 계약갱신청구권은 뭘 보장하는 권리인가요 계약갱신청구권은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 전에 한 번, 계약을 2년 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 법이 정한 정당한 사유가 없으면 이 요구를 거절할 수 없습니다. 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 담긴 내용이며, 흔히 전월세상한제·전월세신고제와 묶어 임대차 3법이라고 부릅니다. 기본 계약기간이 2년이니 이 권리를 한 번 쓰면 최대 4년까지 한집에 머물 수 있는 구조가 만들어집니다. ...
금융위원회가 지난달 13일 부동산 시장 안정을 위한 종합대책을 내놓으면서 전세자금대출 보증비율을 낮추겠다고 밝혔습니다. 얼핏 보면 세입자가 받는 대출 이야기인데, 이 대책은 ‘갭투자 차단’이라는 이름으로 묶여 나왔습니다. 전세대출 한도를 조이는 게 왜 집을 사는 사람의 갭투자를 막는 효과로 이어지는 걸까요. 이 연결고리를 알아야 다음에 비슷한 대책이 나왔을 때 무엇을 겨냥한 건지 스스로 읽어낼 수 있습니다. 갭투자는 정확히 뭘 하는 건가 갭투자는 집을 살 때 전세를 낀 채로 사는 방식을 말합니다. 예를 들어 매매가가 6억원인 집에 전세보증금이 4억 8천만원으로 들어와 있다면, 매수자는 세입자의 보증금 4억 8천만원을 그대로 넘겨받고 차액인 1억 2천만원만 있으면 이 집을 살 수 있습니다. 단순화한 가상의 숫자입니다. ...
주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱이 2026년 9월부터 확정일자부, 등기부등본, 전입세대 정보 등 57종의 정보를 한데 모아 보여주는 방식으로 개편됐습니다. 시세 대비 보증금 규모와 선순위 권리관계를 반영해 주택과 임대인의 위험도를 안전, 주의, 위험으로 나눠 표시합니다. 그런데 정작 이 앱이 보여주는 확정일자가 정확히 무슨 힘을 가진 건지, 등기부등본에 나오는 전세권과는 뭐가 다른지 헷갈리는 분이 많습니다. 둘 다 보증금을 지키는 장치인데 왜 굳이 두 가지 방법이 따로 있는 걸까요. 대항력, 새 집주인에게도 세입자라고 주장할 힘 집을 빌려 살고 있는데 집주인이 그 집을 다른 사람에게 팔면 어떻게 될까요. 새 주인이 “나는 계약한 적 없으니 나가라"고 하면 곤란해집니다. 이걸 막아주는 게 대항력입니다. 이사를 마치고 전입신고를 하면 그다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 이 힘이 있으면 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새 소유자에게 원래 계약 기간과 보증금을 그대로 주장할 수 있습니다. ...
분양가에 상한선을 씌우는 제도인데, 9월 15일부터 그 상한선 자체가 올랐다는 소식이 나왔습니다. 국토교통부가 분양가상한제 아파트에 적용하는 기본형건축비를 ㎡당 232만8000원으로 4.07% 인상해 고시했기 때문입니다. “상한제인데 왜 오르지"라는 의문이 들 법한데, 이 제도가 무엇을 어떻게 계산해서 상한선을 만드는지 알면 이상한 일이 아닙니다. 분양가상한제는 무엇을 상한으로 두는가 분양가상한제는 아파트 분양가격을 택지비와 건축비를 더한 값 이하로 제한하는 제도입니다. 국토교통부에 따르면 2005년 투기 수요를 억제하고 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄이려고 도입됐습니다. 2018년 하반기 서울 분양가가 기존 주택 시세의 약 3.7배까지 높아지자 2019년에 적용 범위가 다시 넓어졌습니다. ...